Son yıllarda nüfusun her geçen gün artması ve şehirleşmenin yaygınlaşması ile birlikte insanların büyük bir çoğunluğu sitelerde ya da toplu konutlarda yaşamaya başlamıştır. Bu duruma paralel olarak toplu yaşamın getirdiği bazı sorumluluklar da gündeme gelmiştir. Bunlardan bir tanesi de kat mülkiyeti kanunu uyarınca, kat maliklerinin en temel borçlarından biri olan anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma borcudur. Zira kat maliklerinin ortak gider ve avansları ödeme borcu, kat mülkiyeti düzeninin sürdürülebilir olması açısından son derece önemlidir.
Nitekim, gerek Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20. maddesi, gerekse de apartman veya site yönetim planlarındaki düzenlemelere rağmen, uygulamada kat malikleri arasında en sık görülen uyuşmazlık meselesi, ortak giderlerin ne şekilde paylaşılıp ödeneceği noktasındadır.
Ortak Giderler Nelerdir?
Ortak giderler, kat maliklerinin, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan ortak alanların bakımı, işletilmesi ve yönetimi kapsamında ödedikleri bedeldir. Bu doğrultuda her malik belirlenen ortak gider bedelini ödemekle yükümlüdür.
Ortak Giderler Nasıl Belirlenir?
Ortak giderlerin belirlenmesi genellikle kat malikleri kurulu veya site yönetimi tarafından yapılan bütçe çalışmalarıyla gerçekleşmektedir. Kat maliklerinin anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğü ve hangi oranda katılacakları hususu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir.
Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Madde metninden de açıkça anlaşılacağı üzere kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcu çerçevesinde gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin ya da yöneticinin; yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere dayanarak dava açması söz konusu olabilecektir. Ayrıyeten önemle belirtilmelidir ki, kat maliki ortak giderleri ödeme yükümlülüğünden “ortak alanı kullanmadığı” gerekçesi ile kaçınamayacaktır. Bu anlamda, örneğin zemin katta oturan malikin asansör bakım ve onarım giderine katılma yükümlülüğünü, asansörü kullanmaması hasebiyle yerine getirmemesi söz konusu olamayacaktır. Ancak, madde metninde de belirtildiği üzere kat malikleri yapacakları bir anlaşma ile ortak giderlere katılma hususunu yeniden belirleyebilir ve bu durumun aksini kararlaştırabilirler. Yine aynı örnek üzerinden yola çıkılacak olursa; kat malikleri, yönetim planı veya kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınan bir kararla, en alt katta oturan malikin asansör bakım ve onarımına ait giderlere katılmayacağını kararlaştırabilirler.
Ortak Giderler Ödenmezse Ne Olur?
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 2. fıkrası doğrultusunda; kat malikinin ortak giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde her bir kat maliki yahut yöneticinin dava açma ve icra takibi yapma hakkı mevcuttur. Bu bağlamda belirtilen kişiler davayı kat malikine açabilecekleri gibi o bağımsız bölümde oturan kiracı ya da oturma hakkı sahibi kişiye karşı da bu dava yöneltilebilecektir. Ödenmeyen söz konusu giderlere ilişkin olarak, ödenmesi gereken günden başlayarak, aylık %5 gecikme tazminatı uygulanması söz konusu olacaktır.