Konut İhtiyacının Varlığı
Kiraya veren tarafından konutun ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için öne sürülen “ihtiyacın” var olup olmadığının değerlendirilmesi hususu her somut olayda farklılık göstermektedir. Hakim bu doğrultuda, kiraya verenin sosyal ekonomik durumunu, ihtiyaçlarını, yaşamını ve hayat standartlarını dikkate alarak bir karar vermektedir.
Kiraya verenin, konut ihtiyacı nedeniyle kira akdini sona erdirebilmesi için, kanun tarafından ihtiyaç sahibi kişiler ve ihtiyacın niteliği bakımından bazı koşulların oluşması öngörülmüştür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin; kendisi, eşi (burada yazılı eş kavramından kanun gereği kurulan resmi evlilikteki eş anlaşılmalıdır), altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilecektir. Bu doğrultuda kanunda sayılı olmayan kayın peder, kayın anne veya başka bir akraba veya kişinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi söz konusu olamayacaktır.
Konut İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Türk Borçlar Kanunun yukarıda bahse konu 350. maddesi uyarınca “…..gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa..” ifadelerine yer verilmiştir. İşbu doğrultuda, kanun tarafından, kiraya verene, tahliye davasında öne sürdüğü ihtiyacının “zorunlu” olması gerektiği belirtilmiştir. Kanunda veya madde gerekçesinde ihtiyaç kavramının tanımı yapılmamış olup ihtiyaç sebebinin varlığı veya yokluğunun yahut ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu nedenlere dayanıp dayanmadığının tespiti somut olayda hakim tarafından değerlendirilir. Kiraya veren, ihtiyacının gerçek ve zorunlu olduğu hususunu her türlü delille ispatlayabilir.
Öte yandan; kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın varlığı sadece dava açıldığı tarihte değil, yargılama esnasında da devam ediyor olmalıdır. Zira devamlı olmayan, geçici veya doğmamış ya da gerçekleşmesi bir şarta ya da süreye bağlı olan ihtiyaçlar tahliye sebebinin konusu olamaz. Örneğin bir aylık geçici bir görev için kaldığı şehirden farklı bir şehirde kalması gereken bir kişi için ihtiyacın varlığında “devamlılık” unsuru söz konusu olamayacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kiraya veren sıfatı tek bir kişiye veya birden fazla kişiye haiz olabilir. Bir diğer taraftan kiraya verenler arasında elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, tüm paydaşların tamamının katılımı ile kiracı tahliye edilebilir. Paylı mülkiyette ise tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğu sağlandığı takdirde açılabilecektir.
Kira sözleşmesine konu konut üzerinde intifa hakkı kurulması kaydıyla bahsi geçen konuttan yararlanma ve kullanma hakları intifa hakkı sahibine devredilebilir. Bu halde,intifa hakkı sahibinin kiracıya karşı kendisinin veya TBK madde 350’de belirtilen diğer kişilerin konut gereksinimi sebebiyle dava açması mümkün olacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Süre
Belirli süreli kira sözleşmelerinde; sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren herhangi bir ihtar veya bildirime gerek kalmaksızın 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Kira sözleşmesinin belirli süreli yapılmasına rağmen belirlenen sürenin geçmesiyle birlikte sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Bu durumda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu nedenle her altı aylık fesih dönemi için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak sözleşmenin sona ereceği gün belirlenmelidir. Belirlenen günden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Önemle belirtilmelidir ki; 6 aylık kira döneminin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Ne Zaman Meydana Gelir?
Kiraya veren halihazırda kendisi de kirada oturmakta ise bu durumda ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğuna karar verilebilir. Önemle belirtilmelidir ki; kiraya verenin tahliye konusu konut dışında başkaca konutları bulunduğu ve bu konutların boş durumda olduğu tespit edilirse ihtiyacın samimi ve gerçek olduğundan söz edilebilmesi mümkün olmayacaktır.
Bir diğer taraftan, kiraya veren sağlık sorunları sebebiyle de kiraya vermiş olduğu evin tahliyesini isteyebilir. Bu duruma örnek olarak, kiraya verenin tedavisini sürdürdüğü hastaneye yakın olan konutunda oturmak istemesi sebebiyle tahliye talebinde bulunması sayılabilir.
Yine, kiraya verenin devamlı olarak ikamet etmekte olduğu bir konutu olsa da tahliyesini talep ettiği konutun “yazlık konut vasfına uygun nitelikte olması” halinde yazlık konuta ihtiyacı olması sebebi ile de tahliye davası açılabilmektedir.
Bir diğer taraftan; kiraya verenin kendisi yahut altsoylarından birinin evlenecek olması hasebiyle kiralananın tahliyesini talep edilebilmektedir. Bu durumda, evlilik bakımından somut bir adım atılıp atılmadığı ve evlilik hazırlıklarının yapılıp yapılmadığı hususlarında mahkemenin bir inceleme yapması söz konusu olacaktır.
Ayrıyeten kiraya verenin altsoy ya da üstsoyunun yine kiracı olarak başka konutlarda ikamet etmeleri halinde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
SONUÇ
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını düzenler. Söz konusu maddeye göre: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini, mahkeme yoluyla tahliye davası açarak sona erdirebilirler.
Bu hüküm, kiraya verenin belirli aile bireyleri veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye davası açma hakkını düzenler. Ayrıca, ihtiyaç ve ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması; esas itibariyle gereksinim sebeplerinin niteliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.