Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; kiraya verenin yahut yeni malikin kiralanana ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirmesi halinde kiralanan konut, üç yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan bir başkasına kiralanamaz. Yine TBK’nın 355. maddesinin 2. fıkrası doğrultusunda kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için boşaltılması halinde kiralanan, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Kiralanan konutun, yeniden kiralama yasağına aykırı olarak, üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi durumunda, eski kiracının, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla, kiraya verenden tazminat talep etme hakkı vardır.
Öte yandan belirtilmelidir ki, yeniden kiralama yasağı ancak konut ve çatılı işyerleri için akdedilen kira sözleşmelerinde geçerli bir hüküm olup diğer kira ilişkileri bakımından bir uygulama alanı söz bulunmamaktadır.
Yeniden Kiralama Yasağı Ne Zaman Söz Konusu Olur?
Kiralanan Konutun İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Edilmesi
TBK 355. hükmü doğrultusunda “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında….” ifadelerine yer verilmiş, yeniden kiralama yasağı kapsamında düzenlenen tazminata başvurabilmesi için kiralanan konutun “ihtiyaç sebebiyle tahliye edilmesi” gerektiğini belirtmiştir. (Ayrıca bkz: İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Yazımız)
Önemle belirtilmelidir ki, yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için kiracının kiralananı tahliyeye zorlanması şarttır. Lakin her ne kadar Yargıtay ve genel uygulamada kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yoluyla sona erdirilmesi koşulu aransa da “kişisel görüşümüz uyarınca” yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulabilmesi için kiraya veren tarafından dava edilerek kiracının zorla tahliye ettirilmesi koşulu aranması kanunun ruhuna aykırıdır. Zira 6570 sayılı kanun zamanında yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için eski kiracının tahliye davasının sonunda icra yoluyla tahliye edilmesi de aranmakta idi. Bu durum madde gerekçesinde “mahkeme kararı” ifadelerine yer verilmesinden kaynaklanmakta ve yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için gerekli görülmekteydi.
Yeni Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesiyle madde gerekçesinde yer bulan “mahkeme kararı” ifadesi kaldırılmış bu noktada kiralanan konutun tahliyesine ilişkin mahkeme kararları ve Yargıtay İçtihatları “icra yolunu” şart koşan kararlardan ziyade “mahkemece verilmiş tahliye kararını” yeterli görmeye başlamıştır.
Tüm bu açıklananlar göz önüne alındığında “kiracıyı korumak amacıyla” getirilen yeniden kiralama yasağına ilişkin 355. maddenin uygulamada “mahkeme yoluyla tahliye şartını” gerek görmesi kiracılardan çok kiraya vereni koruma saikine hizmet etmektedir. Maddenin aradığı koşulun “yeniden kiralama yasağına yol açacak bir sebeple kira sözleşmesinin sona ermesine dayalı kiraya verenin talebiyle konutun boşaltılması” olduğu göz önüne alındığında kiracının konutu iyi niyetle boşaltması veya ihtarla tahliye etmesi hallerinde de tazminata hak kazanabilmedilir. Zira, konutun mahkeme kararı veya icra yoluyla tahliyesi halinde vekâlet ücreti ve yargılama giderleri ile karşı karşıya kalacak olan kiracının, kiralananı kendiliğinden boşaltmasının cezalandırılması hakkaniyete son derece aykırıdır.
Haklı Bir Sebebin Bulunmaması
Kanunda haklı sebep oluşturan durumla tek tek sayılmak ile birlikte, uygulamada hakim somut olayın koşullarına göre haklı sebebin varlığını değerlendirmektedir.
İhtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılması sonrasında kiraya verenin ölmesi, hastalanması yahut tayini çıkması gibi durumlarda kiralanan konutu kullanamaması halinde haklı sebebin varlığı kabul edilebilir. Haklı sebebin varlığının, konutun boşaltılmasından sonra, eski kiracı hariç üçüncü bir kişiye konut kiralanırken bulunması yeterli olacaktır.
Kiralananın Üç Yıl İçerisinde Bir Üçüncü Kişiye Kiralanması
Yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için, kiraya verenin, konutu ihtiyaç sebebiyle tahliye ettikten sonra, kiralananı eski kiracı dışında, üçüncü bir kişiye kiralaması gerekmektedir. Üç yıllık süre kanunda belirtildiği üzere taşınmazın boşaltılmasından itibaren başlayacaktır.