Günümüz ekonomik koşullarında, lüks otellerde veya tatil köylerinde konaklamak yahut müstakil bir yazlık konut satın almak suretiyle tatil yapmak kişiler için son derece zorlayıcı olabilmektedir. Uygulamada sıkça görüldüğü üzere tüketicilere “ücretsiz tatil kazandınız” “anketimize katılın ve bedava tatil yapın” vb şekilde mesaj atılarak veya tüketiciler aranarak otellere, tatil köylerine, tekne turlarına davet edilmektedir. Bu bağlamda, tüketiciler genellikle devre mülk (timeshare) veya devre tatil adı altındaki bu sistemleri tercih ederek daha ekonomik bir alternatif bulma eğilimi göstermektedir. Ancak bu tercihler beraberinde dolandırıcılık vakalarını da arttırmıştır. Bu bakından devre mülk sözleşmelerinin iptali ve bu kapsamda düzenlenen senetlerin iadesi davaları da son derece önemli bir artış göstermiştir.
Önemle belirtilmelidir ki, devre mülk veya devre tatil sözleşmelerinin detaylı bir şekilde incelenmesi, anlaşılması ve gerekirse sözleşme akdedilmeden önce hukuki destek alınması büyük önem arz etmektedir. Tüketicilerin, reklam kampanyaların cazibesine kapılmadan önce bu tür sözleşmeleri dikkatli bir şekilde değerlendirmeleri gerekmektedir.
DEVRE MÜLK NEDİR?
Devre mülk, bir gayrimenkulün mülkiyetinin, genellikle bir tatil köyü veya konut kompleksi içindeki bir konut biriminde belirli bir zaman diliminde paylaşıldığı bir konsepti ifade eder. Devre mülk sahiplerinin yılın belirli gün veya dönemlerinde bu gayrimenkulü kullanım hakkı bulunmaktadır. Bu kullanım hakkı, genellikle 15 gün veya daha uzun bir süreyi kapsamaktadır. Devre mülk sahipleri, kendilerine ayrılan bu tarihlerde konaklama haklarını kullanabilecekleri gibi bu haklarını kullanmadıkları durumlarda devre mülklerini kiraya verebilir, satabilir veya miras bırakabilirler.
Devre mülk sözleşmeleri Kat Mülkiyeti Kanunda düzenleme alanı bulmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesi, devre mülkü şu şekilde tanımlar: “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır.” Bu tanım, devre mülk sözleşmelerinin esaslarını ve bu sözleşmelere taraf olanların haklarını belirler.
Devre mülk sözleşmeleri ile ilgili diğer düzenlemeler ise, 14 Ocak 2015 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile tüketicilerin mağduriyetinin önüne geçmeyi amaçlayan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’dir.
Devre Mülk Sözleşmesinin Şartları
Devre mülk sözleşmesi noterde alıcı ve satıcı arasında akdedilen sözleşmenin noter huzurunda imza altına alınmasıyla gerçekleştirilir. Noter, sözleşmeyi düzenler ve tarafların kimliklerini teyit eder.
Bu kapsamda Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2016/25519 E. 2019/11699 K. Sayılı kararı gereği; “Buna göre mesken olarak kullanılmaya elverişli … ili, … ilçesi, … köyü, … mevkiinde kain ve tapunun mercan ada 1 pafta 240 parselde kayıtlı 5002 m2 alanlı taşınmaz üzerinde yapılarak teslim edilecek olan 1. etap “… Termal Resort Spa”da 1 adet bağımsız bölümde bu sözleşme gereğince ortak malikler lehine yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere ve tapu siciline irtifak hakkı şeklinde tescil edilmek üzere devre mülk hakkı kurulması sağlamaktır.’ şeklinde ifade edilen hükümle taraflar arasında devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”
Devre mülk sözleşmelerinde, satıcı, sözleşmenin imzalanmasından en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formunu vermekle yükümlüdür. Aynı zamanda imzalanan sözleşmenin bir örneğinin de tüketiciye verilmesi gerekir.
DEVRE TATİL NEDİR?
Devre tatil sözleşmeleri, bir yıldan uzun süreli kurulan ve tüketicilere bu süre zarfında birden fazla dönem için konaklama hakkı sağlayan sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, belirli bir hissenin tapuda şerhi ile tüketiciye ayni bir hak kazandırabileceği gibi şahsi bir hak tesisine de konu olabilir. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunumuzun 50. maddesinde ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde düzenlenen devre tatil sistemi devre mülke son derece benzemekte hatta uygulamada birbirleriyle karıştırılmaktadır.
Devre tatil ve devre mülk, ikisi de bir gayrimenkulün belirli bir süreyle paylaşılmasını sağlayan konseptlerdir, ancak aralarında bazı temel farklar bulunmaktadır.
Kullanım Hakkı:
Devre Tatil: Bu sistemde, kişi belirli bir tatil köyünde veya konut kompleksinde belirli bir süre boyunca konaklama hakkına sahiptir, ancak mülkiyet hakkına sahip değildir. Kullanım hakkı sınırlıdır ve genellikle belirli bir tarih aralığında yılda birkaç hafta ile sınırlıdır.
Devre Mülk: Bu durumda, birey belirli bir gayrimenkulün mülkiyetine sahiptir ve bu mülkiyeti belirli bir süre boyunca paylaşma hakkına sahiptir. Kullanım hakkı geniş bir zaman dilimini kapsayabilir ve sahip olunan bölüm tüketicinin istediği şekilde kullanılabilir.
Mülkiyet Hakkı:
Devre Tatil: Mülkiyet hakkı yoktur; sadece belirli bir tatil süresi boyunca konaklama hakkına sahip olunur.
Devre Mülk: Belirli bir mülkiyetin mülkiyetine sahip olunur. Bu, bireyin belirli bir süre boyunca mülkiyeti kullanma ve/veya kiraya verme yetkisine sahip olduğu anlamına gelir.
Süre:
Devre Tatil: Genellikle belirli bir tatil dönemi boyunca konaklama imkânı sunar.
Devre Mülk: Daha uzun süreli bir mülkiyet hakkını içerir, genellikle bir yıl veya daha uzun bir süreyi kapsar.
Satış ve Miras:
Devre Tatil: Genellikle devir veya miras bırakma hakkına sahip olunmaz.
Devre Mülk: Mülkiyet hakları devredilebilir veya miras bırakılabilir.
DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİNDEN CAYMA HAKKI
Tüketici cayma hakkını sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 gün içerisinde hiçbir gerekçe sunmaksızın ve cezai şarta tabi olmaksızın, ihtar yoluyla, kullanabilir. Ancak, yukarıda bahsedilen koşullardan biri olan ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmemesi veya sözleşmenin tüketiciye teslim edilmemesi durumunda, bu 14 günlük cayma süresi derhal başlamaz; bunun yerine 1 yıl boyunca ertelenir. Dolayısıyla, bu durumda cayma süresi, 1 yıl 14 gün olarak ifade edilebilir.
Ayrıyeten ifade edilmelidir ki, devre mülk sözleşmesinin gereken şekil şartlarını taşımadığı durumlarda, tüketici cayma hakkını kullanmak için herhangi bir süreye tabi değildir. Tüketicinin cayma bildirimini satıcıya ulaştırdığı andan itibaren, satıcı, sözleşme kapsamında aldığı senet veya ücretleri tamamını tüketiciye iade etmekle yükümlüdür.
DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE CAYMA HAKKI
Tüketici devre mülk sözleşmelerinde olduğu gibi devre tatil sözleşmelerinin de kurulmasından itibaren 14 gün içerisinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilirler. Defaten ifade edilmelidir ki cayma bildiriminin yazılı olarak yapılması son derece önemlidir.
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 4. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 5. maddesi kapsamda, satıcı, devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinin imzalanmasından en az bir gün önce tüketicilere ön bilgilendirme formu sunmakla yükümlüdür. Ön bilgilendirme formu, “En az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur” şeklinde belirlenmiştir. Ayrıyeten form, satıcının unvanı, iletişim bilgileri, hakkın kullanım koşulları, sözleşmenin süresi, cayma hakkının kullanım koşulları gibi hususları içermelidir. Bu form, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce alıcıya yazılı olarak sunulmazsa veya yönetmeliğe aykırı bir şekilde düzenlenirse, alıcılar, sözleşmenin ilgili yasal düzenlemeye aykırı olduğu gerekçesiyle iptalini talep edebilirler.
DAVA YOLUYLA DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ
Devre mülk sözleşmesi bağlamında; cayma hakkının süresi geçmiş veya14 günlük süre geçtikten sonra cayma hakkının kullanılması için gerekli diğer şartlar mevcut değilse, taraflar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine başvurabilirler. Bu çerçevede, satıcının sözleşmeye aykırı davranıp davranmadığı değerlendirilmektedir. Satıcının sözleşmeye aykırı bir tutum sergilemesi durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı ortaya çıkar ve bu hak kullanılarak devre mülk sözleşmesinin mahkeme yoluyla iptali ve ödenen bedelin yasal faizi ile iadesi talep edilebilir.