Taşınmazını devretmek isteyen biri, bu işlemi kendisi yapabileceği gibi üçüncü bir kimseyi de bu hususta vekil tayin ederek, vekili taşınmazını devretmesi ve tapuda işlem yapması için yetkilendirebilir. Vekalet sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı güvene dayanan bir ilişki olup, vekilin vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Vekilin yükümlülüklerine aykırı davranarak vekalet yetkisini kötüye kullanması halinde, yaptığı söz konusu işlem işlem tapu iptal ve tescil davasına konu teşkil edebilecektir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir Ve Hangi Durumlarda Ortaya Çıkar?
Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin kendisine verilen vekalet yetkisini, vekalet verenin menfaatlerine aykırı olarak, kendi veya üçüncü bir kişinin yararına kullanması durumudur. Bu durum, vekalet sözleşmesinin temelini oluşturan güven ilişkisinin ihlalidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 506. maddesi uyarınca vekil, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle hareket etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı her türlü davranış, vekalet görevinin kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Durumunda Tapu İptal Ve Tescil Davası Açmanın Şartları Nelerdir?
- Geçerli Bir Vekalet İlişkisinin Varlığı: Vekil ile vekalet veren arasında geçerli bir vekalet sözleşmesinin bulunması şarttır. Vekil taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.
- Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması: Vekilin, kendisine verilen yetki sınırları içinde kalmakla birlikte, bu yetkiyi vekalet verenin menfaatlerine aykırı olarak kullanmış olması gerekir.
- Vekalet Verenin Zarara Uğraması: Vekilin kötüye kullanma eylemi sonucunda vekalet verenin bir zarara uğramış olması gerekmektedir. Bu zarar genellikle taşınmazın mülkiyetinin kaybedilmesi veya değerinin altında satılması şeklinde ortaya çıkar.
- Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olmaması: Eğer taşınmaz vekil tarafından üçüncü bir kişiye devredilmişse, bu üçüncü kişinin vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmesi veya bilmesi gerekmesi (kötüniyetli olması) gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ancak TMK 1024. maddesi uyarınca, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bu durumda, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlandığında tapu iptal ve tescil davası başarıya ulaşabilir.
Davada İspat Yükü Kime Aittir?
İspat yükü, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını iddia eden davacıya aittir. Davacı, vekilin vekalet yetkisini kötüye kullandığını ve üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispatlamak zorundadır.
Davada Zamanaşımı Var Mı?
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, niteliği itibarıyla bir ayni hakka ilişkin olduğundan, kural olarak bir zamanaşımı süresine tabi değildir.
Sonuç
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, vekalet sözleşmesinin temelini oluşturan güven ilişkisinin ihlali durumunda ortaya çıkan önemli hukuki uyuşmazlıklardır. Bu davalarda, vekilin vekalet verenin menfaatlerine aykırı hareket ettiğinin ve üçüncü kişinin (eğer varsa) kötüniyetli olduğunun ispatı büyük önem taşıyacaktır. Davanın seyri esnasında vekalet ilişkisinin varlığı, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, vekalet verenin zarara uğraması ve üçüncü kişinin kötüniyetli olması şartlarının bir arada bulunması son derece önemlidir